网上购房，房地产营销的“第二春”
随着房地产市场的逐步完善和一些房产交易税费的降低，选择房产投资，已经成为了家庭财产保值增值的新时尚。而要达到房子保值增值的最大化，购房者可以在购房时就省一些钱。那么，究竟有哪些消费方式可以在购房时省钱呢？答案一定是“网上购房”。
王石的“拐点论”以后，自08年以来，一些城市的房地产项目改变了几个月来以打折、赠物等种种手段促销的办法，直接推出降价楼盘，楼市一改上下不定的态势，位于高点的价格出现下调的趋势。于是出现了北大教授徐滇庆和财经评论人牛刀关于“深圳房价打赌事件”“登报道歉事件”的半娱之事，笔者黄相如www.RoyEC.com认为：目前楼市的价格调整不会威胁到金融安全，楼市‘救市’之说不科学也没必要。如何看待当前房地产市场的走势，房地产市场是否就此实现理性回归？从市场销售情况来看，人们购房意愿减弱，对房价下跌预期增加，投资者大量退出市场，导致未来一段时间市场面临需求不足的困境，销售难度加大。房地产企业面临的资金压力，有可能导致部分开发商不得不低价出售土地或者房屋。
笔者黄相如断言，未来一段时间，房地产市场仍将处于调整阶段。应该注意的是，虽然目前市场成交低迷，但自住需求仍然强劲。应继续实行从紧的货币政策，抑制市场过度投资需求。同时，继续增加住房有效供给，调整住房供应结构，使房地产市场在新的供求关系下找到新的平衡点，逐步实现理性回归；再者，当“网上购房”逐渐在房地产行业普及之时，房价必然理性回归！
网上购房是房地产营销的必然趋势
互联网迅猛发展的信息化时代，网络以前所未有的广度和深度深深地融入到人们的经济生活中的每一个角落，任何产业都不可能脱离网络的影响而存在，互联网的浪潮正以不可阻挡的态势进军房地产行业。日新月异的信息技术，为房地产的开发、经营提供了强大的技术支持，摆脱了信息传播受时间、空间的束缚。信息化冲击着传统的房地产营运模式，房地产业，作为二十一世纪看好的热门产业，也正在日益的网络化。但网络房地产营销如何在这样蓬勃发展的画面中保持清醒的认识，在房地产信息化道路的探索中找到自己的路呢？地产开发商如雨后春笋，楼盘建设也日新月异。开发商关心投资回报，购房者谨慎买单。传统的地产营销方式已经不能满足开发商和购房者的需求，一种全新的营销方式正悄然出现。
“网上购房”是房地产整体营销体系中一种新型的运营模式，它具有传统营销模式所不可比拟的突出优势，那就是互动性强、目的性强、主动性强、包容性强、资料详实、定向性强、多媒体展示、迅捷性以及巨大的信息承载量；鉴于此，房地产开发商也逐步开始重视其公司或开发项目的品牌形象在互联网上的塑造与影响力。网络方便了房地产市场信息的流通；成了开发商公平竞争的平台；网络提供了更多满足购房者的机会：互联网具有低成本和快通道的优势，打破了房地产市场的区域性限制，缩短了各种信息流通的时间，免去了繁琐的收集信息过程，使生产和消费更为贴近。由于网络经济中房地产企业架构的中间层次作用减弱，行政结构逐渐趋向扁平化，购房者与发展商在网络端点的两头可以直接沟通，房地产网站必将会由建立自己的网页、向消费者了解信息、浏览图片、反馈信息等形式很快过度到网上支付货币的方式，在网上签订购房合同，作到真正的“足不出户，网上购房购房”的直复营销，使网络房地产成为网上支付的电子商务销售的形式，产品直销化。
互联网联系了千家万户，同一区域或不同区域开发商的产品都能呈现于购房者眼前，使得开发商之间的产品差异更为直观、全面和便捷可查。而且，将来现实世界的每宗交易都会在网络中全面纪录下来，使得整个社会的信息流动将变得更透明化，竞争也更公平化，从而就为不同能力的开发商提供了一个公平竞争的平台。互联网所提供的信息量极为丰富，过去由经纪人和房地产公司垄断的信息资源在互联网上都可以查到，一些专业类的房地产交易网站还建立了庞大的数据库并提供了条件搜索功能，使购房者能够方便快速地在大量信息中各取所需。
“网上购房”，是以网络为载体的媒体，它的主体受众是青年人，而大专以上学历的网民数量一直保持在70%左右，这么高的受教育水平保证了这一人群将来有着高的预期收入，这保证了他们的消费能力。说明了网络房地产实际上面对着很大的一个潜在的消费群体，网络房地产大有可为。随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中，对人们生活、阅读及工作习惯造成了深远的影响，如何将房地产开发项目市场营销策略与网络营销技术紧密结合以促进项目销售，对当前市场营销策划人员而言是挑战更是机遇。谁能利用好这“网上购房”一新兴手段，谁就是赢家！房地产开发企业必将以一种积极的姿态面对网络时代www.shidaiE.com 的到来。
网上购房是网络时代的产物
通过互联网信息技术，房地产开发企业可以获得大量的市场需求信息（其中包括未来市场的有效需求、购房者兴趣偏好的变化、目标购买人群的构成、竞争对手及竞争楼盘的有效信息甚至流行的建筑设计风格、新兴建材等信息资源），为企业进行市场细分及调整项目结构奠定坚实的信息基础和开发作向导。还可以大规模收集潜在购房者信息及购房者对现有项目的反馈意见，实时掌握客户的思维、喜好以及对价格的承受能力。从而能提高企业对市场的反应能力，最终达到提高决策的正确性和预见性，提高市场竞争力之目的。在对各种采购价格（包括土地、规划设计、施工、材料等等比较的基础上，择优采购。与传统媒体广告相比，网络广告传播范围广，交互性强，针对性强，受众数量可准确统计，实时、灵活、成本低，感官性强烈。对房地产而言，网络销售的优势十分明显，如利用三维技术可以把期房及小区规划虚拟地展示出来，使购房者很直观地感受到小区的未来面貌；利用二维动画技术可以模拟购房者在乘车时看到的沿途景象，借以展示楼盘的交通便利特点；利用连环画的形式，可以展现小区未来的智能化管理等等。网络房产展示吸引消费者去了解开发商开发的楼盘和物业管理服务，并最终促使他们作出购买物业的欲望。所以，房地产企业与消费者的传播关系已经不再是上下的单向式，而是平行的对话式。
王石在谈到过：“我们集体期待网络来整合我们”。这一句话在引发的民众关注度远远高于全国大报新闻报道，也意味着一个新时代的来临，网络销售将越来越成为整合房地产市场营销的核心导弹。现在的消费者和营销者都会积极利用网络技术来获取自己的优势。任何一个对现代信息技术敏感的企业都会积极利用互联网，争取在未来更为激烈的市场竞争中赢得一席之地。高速发展的网络技术有力促进了房地产产业网络化进程，近两年来，网上房展、视频看房、网上排队预购、网上团体购房等各种网上交易纷纷推出，许多专业房地产网站也应运而生，并且已经从小苗牙发展成参天大树。
人们再次把目光转向网络，房地产品及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比哪里都大，房地产品的不可移动性、差异性(每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向--不同的使用价值及价格)，决定了它是非均质商品。只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为。
“网上购房”作为一种新兴的虚拟经济与现实的网络房地产的结合体，特别是在中国这个特定的环境中它不可能发展的像美国等高度发达国家中一样形成一个完善的全能性的房地产营销。中国的房地产网络化应该与中国的现状构成一致，即目前的房地产发展必须要重新定位，既不能过高，也不能过低，必须正确判定网络房地产的发展主体是什么。之前中国的房地产发展方向只是作为一种媒体存在，其目的不是为了营销，而是着重于作为一种中介和广告媒体的形式而存在。搜房网在这个特殊的发展初期已经赚了好些年了，现在网络营销已经进入了另一个时代了，网络营销具有信息快捷、丰富，发布和获取信息成本低而且可以互动式交流等多种特点，这使得房地产联姻互联网后，房地产网络营销相比传统营销有着众多明显优势；网络营销和电子商务不再是一个陌生的词语，许多行业都在开展网络营销和电子商务，“网上卖房”必然成为现在和未来房地产企业和房地产类的网站的“必争之地”。目前房地产行业，开展“网上卖房”的企业还甚少。少就有市场，把握现在，开拓未来，“网上卖房”是这个时代必然的产物，前景广阔，前途无量。
目前国内房地产的网上购房还处于起步摸索阶段,主要是因为大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未深刻理解领会,二是因为国家税法在电子商务这个篇章还不是特别完善，三是网络在线支付的安全和银行的提现额度问题还有待各个方面的完善,但是网络新技术和电子商务在房地产中的应用决不会因为这些原因而停滞不前。
网上购房的网站建设与传统房地产网络营销
从大多数的房地产网站看来，主要还是以查询和主动宣传为主，但相对薄弱的是对消费信息的反馈的注意。往往满足不了消费者，消费者没有办法获得更多的信息，也无法从网上进行直接的询问、互动。如何让消费者与销售者能在网上面对面的进行一系列的问题的交流，互动问答，互相找到满意的均衡点，是难题所在，这就需要从技术上和策略上同时解决消费互动的问题。把网站建设成为一个双项互动式的信息输送渠道：网站要为消费者提供详实的房地产信息资料，为消费者提供多维的选择空间。网络又要作为一个反馈信息的中介不断的向销售商反馈消费者的需求、爱好、消费承受能力等信息，以便销售商进一步改进销售。
如何在网上真实优美互动地展示房点产小区和楼盘一直阻碍房地产网络营销的一个大难题，不少网站房地产开发商为此伤透了脑筋。如何可以方便地展示小区相对于城市所在的位置、小区的周边配套设施、小区周边的生活文化氛围、小区的整体布局、套房的整体外观及套房的结构等等，让用户以第三人方式浏览，使信息的获取变得简单、直观和便捷，从而方便地实现了整个小区的立体直观的网络展示，是目前亟待解决的一个现实的网络房产视频展示技术问题。
在讲房地产行业的网络营销时。在此跟大家分享一个刚学到不久的营销方法MLS。MLS(Multiple Listing Service) 是流行于欧美的房地产销售模式，意为多重上市服务，其核心是一个包括多个区域甚至全国范围的数据库。这个库全部是房源信息，由开发商授权卖方经纪输入该数据库，买方经纪按买房人的要求通过互联网从这一数据库里查询出合适的房源，交易佣金则由双方分享。这个数据库的建立是网站的核心竞争力！有了这个数据库，房源信息具有跨区域的共享性，中介机构利益均沾；销售成本大幅降低，不必投放广告及建造售楼处；对房子及周边配套的介绍有文字、图片、视频等多种形式。目前，通过MLS销售的房源占到了美国房地产交易总量的约95%——这是一个惊心动魄的数字啊，“网上购房”将让中国房地产代理销售商大部分都将丧失生存空间和竞争力。
目前的这一系列现状决定在中国的网络房地产不可能是像美国等发达国家一样，以网络房地产营销作为网络房地产的主体，实现网上支付潮流。几乎所有的购买者在决定购买之前，总有一个漫长的选择比较的过程，他们不可能仅仅依靠网络将大笔的款项轻易鼠标一点就支付了。笔者黄相如认为，在中国，房地产网站现阶段的主要发展方向仍然应该是房地产信息的宣传作为主体，打造中国网络房地产信息源数据库才是根本，是现实房地产的网上交易前提条件。
房地产网站对房产信息的更新不够及时，提供一些过时的信息，反而为消费者造成误导和诸多不便。对这类信息必须进行严格的审查和管理，首先对网络房地产商的合法性必须进行明确的审核，绝对不允许出现不合格和不具备销售能力的销售商出现；禁止在房地产广告中出现各类乱评比和含有虚假、夸大的宣传内容而且及时更新。
可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；还有关法律法规不是特别健全，计划实施要相当周密。
虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程便捷化、效率化，但是购买者对房地产的感性消费观念是网络无法取代的，所以在再短时间内改变消费者的传统消费观念决非易事。网络的虚拟性决定它不可能取代实际的房产交易。作为消费者，不可能仅仅以房产商的一面之词来决定，所以消费者把网络仍然是作为了解房地产信息的一种手段，而不可能是购买途径，要投身与“网上购房”的创业者们需要有成熟的运营战略和相当实力保证才行，引用一句老话“网络有风险，投资需谨慎”。（文/黄相如） |
